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万科180万天价房,只租不卖

楼主#
更多 发布于:2018-05-14 08:56
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       科翡翠书院90平三居室“只租不卖”10年租金一次付清180万起,如此天价租金,到底是什么原因呢?
其实这是房价的正常传导机制
[附件:7602589]


简要论述
首先,长期租房和和买房是替代选项;如果房价上涨,将导致长期来讲对租房的需求增加,使得房租升高。
其次,金融的那一套理论,长期来讲,市场是无套利空间的。如果房子的预期寿命是50年而不考虑拆迁,活50年的预期房租的贴现和小于买一套房的成本减去买房租房的交易成本,那卖出手中的房产而租50年房子是有利可图的。
换句话说,如果一套房款是一代人难以靠出租收回的,那买房的投资需求是不存在的。
实际情况
但要清楚一点房价的传递机制是延时的
换句话说,如果房价在T期发生变化,那么房租将在T+1期变化。为什么呢?因为房价反映远期投资的贴现和,而房租体现现在的使用需求。
租房市场的卖方必须准确衡量人们的需求来定价;这是一个价格试探的过程,类似下面这样:
+300——租!
+500——租!
+1000——不好意思租不起我溜了......
试探是小心谨慎的,因为价格只能离散地变动,而如果要过了,房东将不得不承担一段时间的空窗损失。这是租金涨的比房价慢的根本原因。
预测
所以以后走势就很好判断了,北上广房价刚经历了一波大幅上涨,现在慢慢不动弹了。
投资者试图将租金上探(这就是这个项目的真正意义),上探到什么水准呢?上探到30-50年的租金贴现和与房价相等的水准,这样他们买房才不亏,因为谁都对房价未来的上涨没底。
如果上探成功,那下一步房价的增长是可预期的;如果上探失败,那就很可悲了。
因为我们刚才说了,租金反映人们留在北上广工作的真实需求;或者说是对北上广这个平台的真实需求。

如果年轻人发现他们只是买不起房,那没关系,挣几年钱回家也是可行的;实在不行我能慢慢攒嘛;如果年轻人发现他们已经租不起房了,他们会立马回家不会有任何犹豫。因为这是预期现金流的问题,挣得不如花得多,你让人怎么留北京?
所以之前的所谓逃离北上广都是假的,因为年轻人预计自己未来的工资会上涨,2-5年内他们的工资就将跑赢生活成本,随着工资上涨,他们将慢慢攒钱买房买车最终立足。
只有当房租+其他生活成本>28-30岁的预期收入时,逃离北上广将真正来临,因为没有人预期自己40岁以后还会涨工资,那就是说自己只能挣十年钱。
如果年轻人都没有留在北上广的动机了,他们就会退而求其次回到二线城市,北上广房价就会下跌,整个逻辑就是这样。
总而言之,对该项目的理性化观点就是,该项目是房租价格的一次上探,它是未来北上广房价和发展形势的一次信号。

[附件:7602591]
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发布于:2018-05-14 09:19
炒嘛,炒嘛
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2楼#
发布于:2018-05-14 09:22
分析得不错。但不太全面。你的分析模型都是人是理性化的,这点就不太现实。比如说你没计算负债的影响。现在好多人还能在大城市生活不是靠不断上涨的收入,而是靠不断累加的负债。只要他的资金链不破裂,理论上这个负债可以一直叠加上去。但这在实际中是不可能的,总有一天会拉爆。
还有就是人的习惯和心理问题。一线城市住惯了你让我回二线三线城市,甚至回乡镇,很多人会不习惯的。还有就是心理影响,我去一线城市打工,现在被高房价逼回二三线城市,这在面子上就过不去了。这些非理性的因素在现实中不在少数。个人觉得,总的经济大环境没变的情况下,很多人还是会用不断累加的债务来维持大城市的生活。等到大环境一变,债务不能累加开始清算的时候,整个环境就会来个重新洗牌。房子可能会成为一个卖也卖不掉,租也租不出去的烫手山药。。。
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发布于:2018-05-14 10:02
高价的房子真的买不起,呵呵,玩大了小心自食其果
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4楼#
发布于:2018-05-14 10:38
贫穷限制了我的想象力
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5楼#
发布于:2018-05-14 19:06
房子是用来住的……到时候租房子也困难……
此情可待成追忆,只是当时已惘然!
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6楼#
发布于:2018-05-15 08:40
是老百姓哈了还是开发商疯了。。。。。。。。。。。
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7楼#
发布于:2018-05-15 10:48
说卖了北上广回重庆的

跟说卖了重庆回乡村的

没区别
专注TX20年,无一争议,白条TX,秒到账 QQ80351116,诉苦电话18983834725
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8楼#
发布于:2018-05-15 11:26
还好不是万局长
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9楼#
发布于:2018-05-15 22:22
108W租10年,我都可以买一套了,我能拿108W来租,我还不如买啊!!
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