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七星岗
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房地产大势已去,共和国迎来最后一波炒房客

楼主#
更多 发布于:2017-10-11 04:10
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    国庆假期,为了躲避汹涌的旅游人群,我再次选择去烟台海阳这样的小城市度假。从青岛至海阳100多公里,车程1个半小时。一些海阳的楼盘纷纷跑到青岛来做广告,以轻轨通至海阳为幌子。
国庆节当日下午4点钟来到海阳靠近海边的新区,空荡荡的海岸线除了略带冷意的海风与几只还未归巢的海鸟外,寥寥几个游人,很是冷清。
当夜幕降临,沿海建设的一幢幢商品房漆黑一片,几乎看不到有亮灯的房间。这不禁让我想起“鬼城”。类似的“鬼城”不仅在烟台海阳,在威海乳山、烟台南山、青岛高新区、青岛鳌山湾区等地可谓是处处皆是。

图:摄于烟台海阳
然而一路出青岛到海阳,映入眼帘的仍然是一座座吊塔,房地产依然是许多地区的经济支柱。看到此情此景,再联想起2016年下半年疯狂的抢房潮,可以用冰火两重天来形容。

2016年抢房客中,60-70%为有房者
2016年下半年开始,中国80个大中城市的房地产陷入疯狂,多地楼盘出现连夜排队的抢房人。
而各城市的房价也均在那短短3个月里完成了翻倍。这种疯狂以决策者一句“房子是用来住的,不是用来炒的”而终结。紧接着,全国各大城市便轮番限购,限贷,为了防止炒房者抛售房屋导致类似股市一样的踩踏式暴跌,几乎所有的限购城市又补上了“限售政策”,限售时间2-8年不等。

图:摄于烟台海阳
我从青岛某银行信贷部了解到,这一波疯狂购房人中有60-70%为有房者,而且许多都是外地投资客。
相信这并不是青岛的特有现象,这应该是几乎所有二三线城市这波购房人相同的特征。
借势涨价完成去库存和保汇率
众所周知,2015-2016年上半年全国各地房地产库存高达20个月,许多地区ZF债台高企,这都是因为地方ZF疯狂进行基础设施建设投资欠下的。由于这个阶段,实体经济衰退,地方ZF为了装点门面,偿还银行债务,不得不疯狂卖地。
这导致了开发商巨大的库存,而开发商也依靠银行贷款活着,和地方ZF是拴在一条绳上的蚂蚱,所以必须将债务转移给有钱的民众。
在中国,房地产就是“买涨不买跌”,所以在二胎政策放开,3月份决策大会提出“房产税暂时不开征”等政策信号之下,各地中介、开发商、房产媒体通过某些不可告人手段在舆论上叫嚣房价大涨论,于是一波浩浩荡荡的房地产涨价大潮来临。

图:摄于烟台海阳
这场疯狂的涨价潮,是新中国成立以来房地产市场最疯狂的时期,创下了3个月翻倍的惊人纪录。犄角旮旯的房子也都成为香饽饽,那些“鬼城”有了买主。
据上海易居研究院提供报告,截止2017年7月底,全国80个大中城市新建商品房住宅存销比即“去化周期”降至10.5个月,库存水平相当于2013年9月的水平。与此同时,地方债的评级也从垃圾级变为中等风险,甚至优级。
而在这个过程中,还有一个小插曲。2015年股灾结束后,人民币兑美元持续贬值,导致的大量资金外流。一些房地产巨头、财团纷纷以海外购置资产的方式转移资金。普通民众则纷纷开设境外账户,外汇储备频频告急。
这对已经萎靡不振的经济来说无疑是伤口上撒盐,决策者面临着“保外汇还是保人民币”的抉择中,当发现保外汇的政策失效,并加速资产外流后,立即进行了逆周期调节,严格外汇管制。
同时,在房价大幅上涨一段时间,房地产库存消化的差不多的时候,立即出台限买和限卖政策,将大量准备出国的资金锁死在楼市里,很好的遏制了人民币贬值。
多管齐下之下,自2017年3月开始,人民币连续数月疯狂升值,至今已经升值5%。这也拖慢了美元缩表的步伐,这中国经济改革赢得了时间。
“房子是住的,不是炒的”重新定义房地产
自从90年代房改至今,没有一届决策者去认真定义房地产。当20年前万科将房地产从居住属性变为金融属性后,一直持续至今。大规模的城市化进程为房地产只涨不跌神话提供了极强的证据支撑。
这也是许多民众十分相信任志强“房价永远上涨论”的原因所在,事实上也的确如此。当钢筋混凝土的房子变成金融资产后,其涨跌便不再只由其供需所决定,还有资产保值等心理上的因素。所以任志强的言论甚至胜过了决策者,让他获得一众信徒。
2016年的房地产暴涨事件是中介、开发商、媒体合谋的,决策者则顺势而为,借此机会大幅实现去库存,保汇率,收拾20余年来留下的烂摊子。
当20年来房地产布下的“地雷”,被安全拆除后,必须要对房地产长期规划做一个全新的设计,于是就有了“房子是住的,不是炒的”定位。同时,要求国土资源部、住建部、税务、央行等多部委联合制定“房地产长效机制”,通过全新的土地政策、财税政策、金融手段全面让房地产回归“居住属性”。
接着,各地纷纷出台政策支持“租售同权”;上海、广州、深圳等地纷纷为公租房低价供给土地;住建部出台政策,支持集体用地入市建设租赁房;限制资金进入楼市,严查开发商违规贷款……

图:摄于烟台海阳
2017年9月28日,国土资源部网站发布要闻,该部在武汉召开利用集体用地建设租赁住房试点工作启动会,以租售并举的方式构建崭新的住房体系,构建城乡统一的建设用地市场,坚决牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。
这意味着将有大量集体用地进入市场,通过规范、低价的租赁房屋解决大学生等年轻人在城市里生活的需求。同时,通过低价集体土地入市,租赁房屋供给缓慢化解当前的高房价。
这就是“房地产长效机制”中的“土地政策”,而当房地产实名登记政策继续推进,摸清居民房产状况后,房产税很可能就会出台。接下来,“土地财政”这个持续20余年的政策也将会发生根本性改变。
再来看一组人口数据,2016年中国常住人口城镇化率达到57.4%。按2015年末市辖区户籍人口统计,500万以上人口的城市达13个,数量趋于稳定,只比2012年增加1个。100万-300万人口规模的城市数量增长最迅速,同期增加了15个,现已有121个。
这说明500万人口以上大城市因高房价已经很难吸引外来人口长期定居,同时当城镇化到达60%以上后,城镇人口增速就会放缓。现在一些大中城市周边新区的房价已经被炒上天,这些地区本来是作为城市吸引新市民的缓冲区,现在却因这些城市无法提供大规模就业机会,极差的基础设施、医疗教育等成为“鬼城”。
与此同时,这一波疯狂抢房的“炒房客”已经被“限售政策”卡住脖子,必须在拿到房产证2年-8年才能出售,新房的建设周期一般在2-3年,这意味出售的时间将延长至4-11年。
2017年3月至今,央行数据显示房贷余额增量大幅下滑,这证明当前全国房地产均处于“有价无交易”状态。为了防止高杠杆炒房引发金融风险,决策者又不断提高房贷利率,严查次贷购房,这都意味着这一波炒房客被牢牢套稳。
房地产被重新定位后,未来六大新趋势
自从“房子是住的,不是炒的”定位出现,就释放出一个20余年来全新的房地产信号,意味着风向的彻底转变。同时,官方口径中第一次将房地产列为“虚拟经济”,甚至《人民日报》不惜用“吸血鬼”来形容。
但是很多人的认知还停留在2016年之前,认为决策者的这一新定位仍然只是“口号”,看不到当前政策、人口、金融、土地等出现的崭新动向,仍然疯狂的为资产增值去炒房,其结果不言自明。
接下来,对当前房地产市场做几个方面的预测和总结:
首先,政府正在逐步放弃房地产为支柱的畸形经济。因为疯狂的房价已经开始成为阻碍经济发展,影响社会稳定的罪魁祸首。如果继续依赖房地产推动GDP增长,将让中国错失科技创新爆发的大风口,影响的是未来10年,20年的经济发展。
其次,依靠炒房获得的回报将低于其他金融投资,共和国迎来最后一波炒房客。20年来不断疯涨的房价,让许多炒房人,拆迁户赚疯了。所以炒房赚钱是建立在房价不断高涨,真实购房需求高涨的基础之上的。
而当80%的新房全被炒房者购买,当国家加大公租房建设,当年轻人不再对房子孜孜以求,当政府不再为房价上涨提供政策支持的时候,炒房获取的回报将低于理财、炒股,更无法与股权投资相提并论。
目前有几十万亿的获利盘在房地产这种固定资产之上,想要轻易的集体卖出兑现是绝对不可能的,因为会导致崩盘,踩踏式暴跌。这也是“限售”政策出台的真实原因。
但是2016年下半年开始的这波炒房客确实为稳定人民币汇率,拆除库存地雷,为决策者重新制定房地产规则提供了巨大帮助。这波炒房客可能是共和国最后一波炒房客,也是共和国最伟大的“炒房客”,因为他们用生命在为国接盘!
再次,大城市周边100公里的小城将涌现大量鬼城。30公里是城市经济圈,100公里则是鬼城。大城市因为拥有更多就业机会,更好的教育医疗条件,所以吸引着越来越多的年轻人就业和生活。
随着轻轨、高铁等通向100公里外的小城,这并不会带动大城市内的人去小城生活,而是将小城的人源源不断的送到大城市,这就是大城市的马太效应。而那些打着某某大城市周边100公里有轻轨的房子都会变成鬼城,就如同青岛100公里外的海阳。
再次,农村和三五线小城将逐渐消失。虽然城镇居民有57%,但实际上农村已经没有青年劳动力。年轻人回归田园生活,甚至回归四五线小城镇都不现实。因为农村、四五线城市落后的经济,除了政府机关、医院、学校外,几乎没有一家像样的企业。
再加上落后的管理制度,腐败官僚主义,不开化,不文明,不守规则的生活方式。目前50%的人口超过37岁,当那些留守在农村和小城的老人去世之后,农村和小城市将逐渐消失。
第五,住在公租房里在大城市生活成为普遍现象。当“房子是用来住的”定位出台后,跟着便是租房者与购房者享有同样的教育、社会保障权利。再加上大量集体土地入市建设公租房,并规定租房价格和费用,这意味着政府将成为最大的包租婆。
那些从小城和农村来到城市里生活的年轻人,可以不用再去考虑购买房子,而是租用公租房居住,生活。这便可以实现,居者有其屋。
此前那些所谓的“刚需”,在动则200万,300万,500万一套的普通住宅面前已经不再是“刚需”。因此,对于房子的态度要做转变,而不能继续用以前的思维去定义现在和将来的房子。把握住“房子是住的”这个定位,调整好心态,这是每个人都应该转变的思维。
[ASJMRCC于2017-10-11 04:30编辑了帖子]
31条评分,金币 +213
  • peter8016
    +30
    看不惯炒房的!!
    10-19 11:49
  • clare
    +30
    回一波血
    10-19 10:13
  • chenhanlin07
    +20
    我一直认为,减分的人基本分三种人,第一类就是刚需,辛苦赚的钱被开发商和银行赚了,自己当了房奴不甘心,不希望房价低,第二类就是重庆本土的土猪儿炒房客,靠拆迁发家致富的,或就是5000以下买的房产,拥有至少3-5套房者,第三类就是之狗屎中介。认为我说的对的点个赞。
    10-19 10:12
  • a44270110
    +30
    给你回血
    10-18 18:40
  • lolo和多多
    -40
    哈麻批
    10-18 18:27
  • ruudqin
    +40
    不管是否真的能稳定或者降下来,但这种舆论我喜欢。不降真买不起房
    10-18 11:37
  • itmyx
    +1
    希望房价 降降降啊
    10-17 15:04
  • 1983min
    +15
    很有道理
    10-17 13:07
  • 知本家数码
    +5
    时间 验证一切,,跟党走,跟银行走,就知道涨跌
    10-16 10:43
  • 三步不回头
    +30
    我也想说 老子斗想看哈房子到底涨的到好多钱 我才25岁 等的起
    10-15 22:41
七星岗
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1楼#
发布于:2017-10-11 06:53
有道理!
八一路
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2楼#
发布于:2017-10-11 06:57
好文
九宫庙
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3楼#
发布于:2017-10-11 07:43
说人想起天朝的养老政策,反正上面有什么需要,就会有什么口号
朝天门
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4楼#
发布于:2017-10-11 08:47
路过看看LZ,目前没受到围攻。。。
抵黄可以,但不要像个贱样。
解放碑
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5楼#
发布于:2017-10-11 09:38
评分:+1
就是目前看不清大势。。。
朝天门
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6楼#
发布于:2017-10-11 09:50
yzl816:评分:+1
就是目前看不清大势。。。
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童安格-看不清的未来
抵黄可以,但不要像个贱样。
石桥铺
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7楼#
发布于:2017-10-11 10:06
不说北上广了,重庆的集体用地在哪里?内环里面有没有有好多?
QQ:399459680
朝天门
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8楼#
发布于:2017-10-11 10:22
越看不清,越到后面就买不起
唯快不破
朝天门
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9楼#
发布于:2017-10-11 10:33
管他的哟,买到套稳到心,再怎么跌也跌不会我买那个价了
13883787190 QQ459905301
游客
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