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也来谈谈2018-2020重庆的房价和投资方向

楼主#
更多 发布于:2017-10-12 17:30
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最近一年很多朋友都在关注房价走势,能否继续上涨,会不会下跌,需不需要上车,今天放假有空就来跟朋友们聊聊这个话题
我2016年发了一篇帖子也是谈房价,https://www.cqsq.com/read/6746588。有的朋友表达了赞许,也有的朋友给了批评,说的对的我接受,说的不对的我反省。这篇文章源于2016春节前我刚好在渝北买了套,买房以前对重庆市场做了一些分析,不过很凑巧房价的走势跟我分析的区别不大,16下半年到今年夏天重庆开启了一年的暴涨模式。有些看懂我文章提前进来的朋友吃了皮,有的动作慢的可能追到了比较高的位置。
重庆的房价,属于典型的二级城市走势,我们看看123线城市的房价走势


[附件:7028979]
蓝色是北上广深,红色是省会(成都重庆之类的),绿色是地级市(万州绵羊无锡之类)。可以看出房价在经历一个周期的暴涨后,会横盘一段时间,一线城市房价表现为平稳或者微微下跌,二线城市会明显下跌,三线会迅速下跌甚至破位。这是由商品和投资品的供需属性影响的。另一个需要重视的是,目前和以后很长一段时间中国的社会发展都是模仿美日的大都市圈建设,一线城市人口多,收入高,有大量刚需不以房价涨跌为转移,而且四城的人口流入中高端比例大,供不应求的趋势明显。二线城市这个供需矛盾不大,虽然人口也在增长,但中低收入者构比大。三线城市人口目前有流出迹象,借势上涨后破位下跌幅度很大,甚至会跌回上涨前的价位。四线就不用分析了,人口净流出,普遍不具投资价值。



然后我们再看一个图,
[附件:7029000]
这是新房和二手房的价格走势,和上面那个趋势图有点接近,我想讲的第二个理念是,不要低估二手房的实际价值。或者可以这样说,在考虑自住和投资的选择时,要小心避开KFS的陷阱。其实很多二手房的区位优势比类似地段的新房好,而且二手房因为缺乏垄断(被炒房团控盘的除外),其价格更加趋近于反映真实情况。而KFS金多能量大,必然追求利益最大化,从这张图可以看出KFS和地方ZF往往是房价上涨的最大推手,也是最大获益者,价格也是显著高企的。而且有些黄金地段,比如说观音桥、冉家坝、照母山,很多二手房因为开盘早那么两三年,价格处在相对低位,低价购入的二手房甚至比高价买入的新房户型、地段、配套更好。


不好意思很久没写东西了语言上不是很娴熟,我想表达的意思就是,
1、因为货币超发,经济结构不确定因素大,以及中国持续唯GDP的发展模式,所以现阶段和可以预期的未来,商品房作为少数兼具商品和投资品属性的优质资产,价格会持续上涨。
2、一线和二线城市会持续上涨,但一线得益于优质人口、产业调整和海量资本的持续流入,上涨更具主动性,二线需要资金和人口双预期,所以在前后两轮上涨之间会有一个明显的回调,三四线城市呈现波浪形趋势,价格勉强跑赢CPI和货币贬值速度。
3、在二线城市,优质地段的房价不会有很大的回调,但偏远地段的房价回调会比较明显,一个显著的标志就是大学城、茶园、鱼洞和汽博片区,在12-13年房价上涨周期时达到当期顶点,然后在14-15年回调时不少楼盘的二手行情跌回了上一轮启动时的价格,直到本次上涨高峰才解套(算上每年最低5%的资金利息)。但主城六区商圈附近3-5公里内的楼盘在上一个回调周期只回调了10%不到,在本轮上涨周期抛掉的起码保证了30%以上收益率(也算上资金成本),某些地段和小区甚至有60%或者更高。


综上所述,我给大家的建议是,
1、有钱有关系,尽量去买北上广深的房子,因为增值幅度最大,贵的东西不一定好,但好的东西肯定贵。我相信本论坛肯定有一部分人有这个实力。
2、中央和地方始终是博弈关系,地方zf要吃饭,主要靠税收和房地产,这个支柱性行业至少在我们这些人有生之年不会崩盘的,除非社会巨变,如果到了乱世,草民的人身都会产生危险,要房子有毛用。所以长期看,二线城市投资房子,只要踩对了节奏和地段,不会有太大的风险。
3、要在本地投资的,尽量买商圈附近3-5公里的楼盘,最好买三五年的二手房,如果环境好配套齐全价格有优势,时间可以适当延长。商圈附近的好出租,其次增值空间大,以后拆迁也赔得多些。
4、自住的,工薪族有几个选择,一是离单位近的(夫妻双方谁工作稳定些就离谁近),重庆成都这些城市的交通只有越来越堵的。二是要便于照料老人和带小孩,最好是和父母买在相邻的小区,生老病死这事情还真说不定啥时候就发生了。成熟的社区配套方便,商业学校医院菜场饭店齐全,生活过得滋润,待客也有地方走动。
5、自住的,富裕家庭,选择别墅,这个我没经验,哪里喜欢买哪里嘛,其实我想说现在的趋势中央和地方都在松绑农村的宅基地了,以后别墅的市场真有点麻烦,据我了解在农村有亲戚的开始在北碚、璧山这些地方自己修别墅住了,几十万搞定,不包括装修。这个要自己选择。
6、太老的社区,因为历史原因拆迁成本高,环境脏乱,投资回报率差,比如说渝中区有些地区,就不要去了,交通配套虽然方便,但出了小区东南西北都是租赁户集中的老房子,老火。
7、在二线城市买房子切忌慌张,尤其是买一手房,不要轻易掉入开发商精心为我们这些平民布置的Trap,花个一两天找几个中介看看二手房的价位,多几个选项,也许会为你省下可观的一笔。
        
         最后我想说的是,重庆的工薪族千万千万别图便宜往近郊远郊人烟稀少上班不变的地方去,莫图便宜,而且现在有些被KFS和ZF吹上天的地方高层价格比商圈还贵(具体哪里我就不说了,自己脑补),有朋友还问我望江和龙兴的房子可不可以买,我说你干脆去璧山和邻水买嘛,静观也不错,不过可能要赔钱,你做好心理准备。上班坐地铁轻轨十多二十个站,工作日开车单面要堵一两个小时的,出去买包烟都要开车的,一条街没几个餐馆商店的,白天是鬼城晚上是睡城,如果你买到这些地段了,趁现在高位赶紧换房子,人最宝贵的是时间,你每天在上下班路上耗费的两三个小时,别人拿来学知识和构筑人脉,让你永远落在身后,这才是最悲催的结果。不要以为某某著名KFS在这里开发就肯定会火起来,不少项目,为了搞土地财政,ZF是和KFS勾起整的,你看到的楼面价掺了很多水,即使没人买,也有银行接盘。至于XX学校XX分校,那个真的是挂羊头卖狗肉,有良心的开始两年调几个骨干过来,过后就拜拜,一个教育圈内的朋友跟我说过这么一句话——你以为优秀教师像流水线造汽车一天一个所,学科的优秀教师没得十几年的沉淀和历练成长不起来,绝大多数还是师范院校应届毕业生教书。所以说,为了自己的发展和下一代的成长,长痛不如短痛,暂时蜗居一下小房子,花时间学本事跟高人,以后会住上千尺万尺豪宅的。
[两江的雨季于2017-10-03 19:57编辑了帖子]
22条评分,金币 +373
  • 杜乔-百亿淘
    +10
    讲得好
    昨天23:28
  • 陈hongjun
    +5
    受教了确实讲的到位!
    10-19 23:19
  • zhaolijun
    +40
    再来40
    10-17 07:39
  • ancayyuan
    +30
    支持
    10-16 23:32
  • 白相
    +5
    受益匪浅
    10-16 02:11
  • tance
    +30
    啥子北培组团,蔡家组团,龙兴~~我爬你马哦,半价卖我我都嫌远~~~~~
    10-13 10:08
  • hhxx1983
    +13
    有道理
    10-12 19:48
  • abc5357633
    +1
    深圳的房,现在正常去买,我感觉会套死,上升空间不大
    10-10 17:30
  • 闷墩儿
    +100
    再来100
    10-10 16:49
  • zd1333
    +1
    统计局:房地产长效机制正在紧锣密鼓制定 将适时出台 http://news.sina.com.cn/o/2017-10-10/doc-ifymrqmq3044193.shtml 这个消息才出来一个小时。重庆这波上涨有可能重庆国企央企开发商及房地产协会早就知道了,所以炒作最后一波。
    10-10 14:45
五里店
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1楼#
发布于:2017-10-03 17:53
沙发
五里店
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2楼#
发布于:2017-10-03 17:54
楼主继续,我抬板凳来
石桥铺
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3楼#
发布于:2017-10-03 18:04
地板!
此情可待成追忆,只是当时已惘然!
六店子
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4楼#
发布于:2017-10-03 18:13
继续,我也涨点经验,好让我未来几年的规划
六店子
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5楼#
发布于:2017-10-03 20:16
分析的不错
朝天门
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6楼#
发布于:2017-10-03 21:03
感觉有道理
七星岗
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7楼#
发布于:2017-10-03 21:13
扯JB蛋
石桥铺
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8楼#
发布于:2017-10-03 21:53
符合大部分的人判断。未来怎样,谁能知道,是不。帮顶。
八一路
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9楼#
发布于:2017-10-03 22:44
评分:+8
逻辑清晰赞一个
游客
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